不断上涨的住房成本——包括房屋和公寓租金——是个谜。如果马普尔夫人是一位退休的经济学家，阿加莎·克里斯蒂可能会写这样的故事。这个谜题的答案表明，房价和租金将很快趋于稳定，在一些地区甚至可能下降。
独栋住宅价格在2021年上涨了18%。(这个数据来自联邦住房金融局。本文中的所有数据都是针对美国的。)如果低抵押贷款利率导致许多租房者认为他们现在有能力购买房屋或共管公寓，那么不断上涨的房价就不是一个谜了。
但公寓租金也在飙升。根据ApartmentList.com的数据，在截至2022年3月的12个月里，平均租金上涨了17%。因此，租房者和房主之间需求的变化并不是罪魁祸首。
人口激增可以解释对各种类型住房的需求上升。另一个与这个谜团不相符的线索是人口增长极其微弱。美国人口普查局估计，2021年人口增长不到40万人，是100多年来的最低增幅。人口增长不是住房成本上升的原因。
也许我们没有建造足够多的新住房。毕竟，房子不会永远存在。我们不仅需要更换非常老旧的住房，国家的房屋建筑商还必须容纳从雪域向阳光地带迁移的人们。底特律和爱荷华州农村的空房并不能帮助人们搬到佛罗里达或德克萨斯。然而，商务部月度报告显示，新屋开工数较疫情前有所增加。2021年，新开工住房160万套，而疫情前一年为130万套。更多的新住房肯定会缓解价格压力，但由于劳动力、材料和一些地区的可建地块的限制，房屋建筑商正在尽可能快地建造房屋。
房价上涨的罪魁祸首并不是那些通常被怀疑的人，所以我们必须考虑一下马普尔夫人会怎么想:室友怎么办?或者更准确地说，是失踪的室友。根据美国人口普查局(Census Bureau)的数据，2021年美国家庭数量激增，增加了150万户。受益最大的是那些没有家庭的家庭:有不相关室友或根本没有室友的人。
这一增幅足以刺激住宅和公寓的需求，但我们不禁要问，为何突然转变为独自居住?最有可能的原因是高收入。可支配收入(税后收入)在疫情期间飙升，这得益于新冠肺炎疫情第一年的刺激支出，以及去年工资水平的提高。
推迟驱逐可能会加剧火势。通常情况下，当人们合租一间公寓时，一个人搬出去了，剩下的人就会找一个新室友分摊房租。但如果不付房租，又不允许驱逐，就不需要换室友了。相对于收入的增长，这很可能只是一个小因素。
因此，更高的住房成本是由收入的增加引发的，收入的增加使人们能够抛弃室友。这对未来的房价和租金意味着什么?房地产业主的前景并不乐观。未来两年，他们很可能几乎没有什么收获，甚至可能不得不放弃最近看到的一些增长。
通货膨胀比工资增长要高得多，刺激计划的支付已经过去。人们可能很享受不用和室友合住，但现在生活成本已经上升，从给油箱加油到购买杂货再到度假。房价短期内不会下降，所以一些人会接受室友会让他们的收入大幅增加的现实。
与此同时，暂停驱逐令基本上已经结束。更高的抵押贷款利率将很快抑制购房需求。抵押贷款利率上升对房价的负面影响，将部分被对冲通胀的更大愿望所抵消，而房地产传统上就是这样。不过，这种抵消将是部分的。
室友偏好的逆转将抑制对所有住房类型的需求，特别是公寓。不断上升的抵押贷款利率将使房价崩溃。最有可能的情况是，市场整体趋于平稳，尽管某些市场的房价和租金可能会下跌。
“房地产泡沫的终结”令许多人担忧，但从盲目的投机狂热的意义上讲，房价的上涨并不是真正的泡沫。收入和成本的基本面推动了理性的决策。目前的市场与21世纪初因投机引发新住宅建设的时候有很大的不同。最近的需求是人们想要居住的好地方。这不是泡沫。但即使是由基本面因素驱动的市场，当基本面因素发生变化时，价格也会下跌，就像现在这样。
在人口增长缓慢的情况下，住房成本上升的谜团已经解开，下一个谜团是，房价调整是否会变得难看。这当然是一种可能性，但不是最可能的。
