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中国牵头外国出售美国商业地产

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2022-09-27 18:36:12

去年,随着其他外国人也开始在美国市场上遭受沉重打击,中国投资者出售的美国商业地产比他们购买的还要多。

去年,外国投资者是美国商业房地产的净卖家,这是自2012年以来的首次,这给已经显示出紧张迹象的市场带来了新的挫折。

根据Real Capital Analytics的数据,去年中国人是美国办公楼,零售中心,酒店和其他商业物业的最大外国卖家,比购买的商品多出了200亿美元的出口额。

中国的保险公司和其他大投资者一直承受着来自北京的压力,要求将资金汇回国内,从而扭转了他们多年来对美国房地产的购买狂潮。

但去年,来自日本,加拿大,英国和其他地区的投资者也是活跃的卖家,退出了纽约,洛杉矶以及得克萨斯州和伊利诺伊州城市的房地产。随着房地产价格趋于平稳,新的州和联邦法规开始实施,以及长期以来,许多投资者认为没有什么催化剂可以将价格推高得多,他们的外逃给市场带来了新的压力。

房地产研究公司Green Street Advisors的数据显示,2019年美国商业房地产价格小幅上涨2.5%,但第四季度仅上涨1.1%,12月持平。相比之下,2010年开始复苏时,房地产价格上涨了约20%。

Real Capital Analytics高级副总裁吉姆·科斯特洛(Jim Costello)表示:“相对于我们当前的周期,价格相对较高。”他补充说,人们越来越怀疑当房地产受到如此高度重视时是否能够获利:“越来越难以做出任何决定。”

根据Real Capital Analytics的数据,外国投资者在2019年出售了630亿美元的房地产,并购买了487亿美元。虽然剔除中国的销售将使其他外国投资者去年成为温和的净买家,但他们的购买量约为2018年记录的一半,当时大型外国并购交易更为强劲。

长期以来,美国房地产一直是全球房地产投资者的青睐目的地。美国市场是最深,最容易交易的市场,拥有多种房地产类型。近年来,在日本和欧洲大部分地区将利率推低至负数的情况下,在美元坚挺的支持下,美国房地产在发达国家中提供了一些最佳的收益率。

确实,并非所有外国人都在抛弃其美国财产。每当全球经济放缓时,许多人仍将其视为避风港。根据Real Capital Analytics的数据,去年来自韩国的投资者加大了购买力度,包括韩国投资与证券公司和三星SRA资产管理公司以4.75亿美元收购了曼哈顿办公大楼。阿布扎比投资局是活跃的办公室买家,而卡塔尔基金则收购了曼哈顿和比佛利山庄的豪华酒店。

但是,许多外国人的兴趣消退令美国投资者担忧,并可能进一步减缓商业房地产市场的增长。尽管外国买家仅占美国整体市场的一小部分,但他们经常以他们愿意支付的高价而成为头条新闻,这些价格帮助推高了几个主要城市的整体价值。

由于中国决策者几乎没有迹象显示放松资本管制的迹象,因此中国撤退是最艰难,最不可能很快扭转的。

2013年至2017年间,中国公司在美国的摩天大楼,豪华酒店和打算建造住宅塔的土地上花费了数百亿美元。有时,中国收购方创造了新的记录,例如安邦保险集团以19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店时,这是美国酒店有史以来的最高价。

最近几个月,这些公司为他们的销售带来了新闻。安邦在购买豪华酒店投资组合后仅三年时间,便以约58亿美元的价格售出了这套豪华酒店投资组合(尽管其中不包括华尔道夫酒店),中国政府正斥资10亿美元翻修这座历史悠久的酒店并吸引数百名客人房间出售的公寓。)

一些陷入困境的中国业主被迫全部或部分出售他们的项目。中国泛海控股(Oceanwide Holdings)上个月表示,已出售其旧金山公寓和写字楼项目,亏损19亿元人民币(合2.74亿美元)。

这家总部位于北京的公司在一份文件中表示:“开发和运营的成本和难度急剧上升,给公司的整体运营带来了压力。”“此次出售也符合中国[中国]最新的政策指导。”

日本公司UNIZO控股,目前之间的竞购战的目标黑石集团和一批由位于德克萨斯州的投资公司孤星部分支持,在曼哈顿和华盛顿特区,去年售出了5层办公楼,购买2015年之间的出疹后和2017年。

一位发言人援引美国房地产市场的严峻形势指出,“一些城市的空置率持平,一些城市的租金呈下降趋势,房地产价格开始下跌。”他补充说,Unizo仍然拥有六座建筑物在华盛顿特区,并不打算完全退出美国市场。

在最近的监管变化之后,其他海外投资者变得谨慎了,例如外国最喜欢的纽约和加利福尼亚的租金控制法,这些变化引发了人们对新规定可能影响收入和财产价值的担忧。在纽约市,受租金管制的公寓楼价值在短短几个月内下降了约25%。

同时,对涉及外国资金的商业交易进行更严格的联邦审查会带来新的威胁。财政部最近公布了一些规则,以澄清何时海外投资者需要美国外国投资委员会(Cfius)的批准。其中包括位于美国军事基地或其他敏感的美国政府财产附近的房地产交易。

如果某些外国投资者必须接受委员会的审查,他们可能不太愿意购买。

King&Spalding LLP房地产业务合伙人詹妮弗·摩根(Jennifer Morgan)说:“我确信这会导致某些交易无法实现。”

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